Stiai ca atunci cand vrei sa cumperi un apartament de la un dezvoltator primul pas nu va fi intotdeauna reprezentat de semnarea contractului de vanzare-cumparare? Mai ales daca imobilul nu este inca gata, vei avea initial o promisiune de contract /un antecontract de vanzare-cumparare.
In cele ce urmeaza, iti vom oferi mai multe detalii despre acest act si, mai ales, despre rolul sau. In plus, vei afla si cine trebuie sa plateasca taxele.
Ce este un antecontract de vanzare-cumparare
Ce inseamna antecontract? Un antecontract sau o promisiune de contract este pur si simplu un acord intre doua parti, mai exact promitentul si beneficiarul. Primul se angajeaza sa incheie un contract ulterior cu al doilea, contract ale carui elemente vor fi prestabilite cu ajutorul antecontractului semnat. Practic, acest act este un acord de vointe in ceea ce priveste aspectele stabilite. Daca ambele parti isi vor asuma optiunea de a incheia contractul, promisiunea va fi bilaterala. In cazul nostru, proprietarul unui imobil isi va asuma obligatia de a vinde un imobil/apartament, iar viitorul cumparator isi asuma ca va cumpara imobilul/apartamentul.
Conform legii, orice mobil sau bun poate fi obiectul unui antecontract de vanzare-cumparare. Cu ajutorul unui astfel de act, se vor stabili in mod obligatoriu urmatoarele aspecte:
- obiectul vanzarii, de exemplu un apartament decomandat sau nedecomandat;
- pretul bunului a carui proprietate va fi transmisa;
- termenul pana la care se incheie tranzactia;
- alte clauze considerate esentiale de catre parti pentru contractul care urmeaza a fi incheiat.
Exista mai multe tipuri de antecontract: cel bilateral, cu drepturi si obligatii reciproce si interdependente pentru ambele parti implicate in semnarea lui, si antecontract unilateral, cu obligatii si drepturi doar pentru una dintre partile implicate.
Cat este valabil un antecontract de vanzare-cumparare imobil? Desi in cuprinsul acestui document nu se va regasi o data de valabilitate a acestuia, pot exista diverse mentiuni care vor face referire la data la care urmeaza sa se incheie contractul final intre cumparator si vanzator. Exista si situatii in care partile vor prelungi aceasta data cu ajutorul unui act aditional adaugat la antecontract.
Cum si unde se incheie un antecontract de vanzare-cumparare
Iata ce spune legea:
Conditii de incheiere
Pentru ca un antecontract sa poata fi incheiat, acesta trebuie sa stabileasca elementele mentionate mai sus (obiectul vanzarii, pret, termen de incheiere a tranzactiei si alte clauze) si sa contina semnaturile promitentului si ale beneficiarului.
Acest contract este valabil si atunci cand s-a realizat intr-un inscris sub semnatura privata. Nu este necesara o forma autentica ad validitatem, asadar un acord scris va fi suficient. Desigur, pentru mai multa siguranta, se recomanda si prezentarea in fata unui notar public.
Ar fi o idee buna sa descarc online un model antecontract vanzare-cumparare imobil? In principiu nu, deoarece:
- modelul respectiv nu ia in calcul particularitatile operatiunii de vanzare pe care urmeaza sa o desfasori;
- risti sa gasesti un model care este favorabil pentru partea adversa;
- clauzele contractuale standard sunt greu de modificat;
- modele disponibile online nu includ mereu si conditiile de recuperare avans antecontract. Tine minte faptul ca restituirea avansului antecontract vanzare-cumparare este un aspect foarte important. Ignorarea acestor clauze specifice poate duce la pierderea banilor!
Cat costa un antecontract la notar? Ai putea folosi un calculator pentru taxe notariale pentru a afla pretul minim, dar, in general, pretul antecontractului la notar variaza in functie de tarifele fiecarui notar in parte.
Onorariul notarial platit de cumparator se va stabili luand in calcul avansul platit de cumparator in momentul in care semneaza antecontractul. Se va calcula in functie de valoarea achitata pentru imobil, nu in functie de pretul total al apartamentului.
Asadar, taxele notariale vor fi platite de catre cumparatorul imobilului.
Conditii de incetare
Exista cateva situatii care vor determina incetarea unui antecontract de vanzare cumparare, dupa cum urmeaza:
- prin acordul partilor, care vor agrea de comun acord sa renunte la obligatia de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare;
- prin intermediul rezilierii, la initiativa partii care si-a respectat obligatiile. In acest caz, promitentul cumparator sau promitentul vanzator va restitui avansul si o penalitate cu valoare egala cu cea a avansului, respectiv va pierde avansul platit.
Conform Noului Cod Civil, prescriptia va interveni in termen de sase luni de la data la care trebuia incheiat contractul de vanzare-cumparare. Deci, pentru ca o actiune in instanta sa poate fi admisa, in cazul in care antecontractul nu a fost respectat, ea trebuie introdusa in acest interval de sase luni.
Ce trebuie sa stii despre avans
Avansul pe care urmeaza sa-l platesti va fi stabilit de comun acord cu vanzatorul, chiar daca vorbim despre un antecontract pe baza de credit ipotecar sau antecontract cu Prima casa. Apropo, afla ce inseamna preaprobarea unui credit.
Daca urmeaza sa contractezi un credit ipotecar, banca va putea stabili cuantumul avansului necesar de achitat din venituri proprii, ca o conditie prealabila acordarii finantarii.
Asadar, cat se da avans la antecontract? Vei stabili de comun acord cu vanzatorul imobilului.
Actele necesare
Lista de acte necesare unui antecontract vanzare-cumparare apartament, de exemplu, va cuprinde:
- actele de identitate ale partilor implicate;
- procura notariala in cazul in care cumparatorul/vanzatorul nu poate fi prezent si va fi reprezentat de catre o alta persoana;
- actele de proprietate ale imobilului, de exemplu: contractul de vanzare-cumparare, procesul verbal de predare-primire, titlul de proprietate, contractul de donatie, certificatul de mostenitor si, in anumite situatii, autorizatia de constructie si documentatia de receptie;
- certificat fiscal valabil care atesta inexistenta datoriilor fiscale, in anumite situatii;
- documentatie cadastrala, dar doar pentru imobilele inscrise in cartea funciara;
- extras de carte funciara pentru informare, daca imobilul a fost inscris in cartea funciara.
Se poate face antecontract fara cadastru si intabulare? Da, avand in vedere ca nu este necesara inscrierea imobilului in cartea funciara la momentul incheierii antecontractului.
De ce sa inchei un antecontract - avantaje
Desi acest act nu este obligatoriu, incheierea lui poate fi o garantie in plus ca ambele parti isi vor asuma obligatiile care decurg din el. Cu alte cuvinte, in cazul in care exista neintelegeri sau nerespectari ale clauzelor contractuale, partea pagubita va avea dreptul de a solicita unei instante de judecata sa recunoasca acest act si sa dea o hotarare care sa tina locul contractului de vanzare-cumparare.
Asta se poate intampla daca vor fi indeplinite celelalte conditii prevazute de lege, de exemplu intabularea imobilului respectiv. In plus, nerespectarea antecontractului de catre vanzator sau cumparator poate duce la obtinerea daunelor de catre partea pagubita.
In antecontract, se poate stabili ce se va intampla daca viitorul contract de vanzare-cumparare nu va fi intocmit, dar se poate pune si interdictia de a vinde imobilul catre o alta persoana.
Cine plateste taxele necesare
In majoritatea cazurilor, taxele necesare vor fi platite de catre cumparator. Totusi, exista si situatii in care partile pot stabili ca taxele notariale de exemplu sa fie platite proportional sau exclusiv de catre vanzator.
La ce sa fii atent inainte de a semna antecontractul
Iti sugeram sa iei in calcul cel putin urmatoarele aspecte inainte de a semna antecontractul de vanzare-cumparare:
- datele de identificare ale ambelor parti au fost redactate corect;
- ai citit toate clauzele, ca sa nu ai surprize pe viitor;
- ai verificat toate informatiile relevante: termenul de predare al imobilului, starea sa, perioada de gratie pentru contract sau alte conditii de suspendare a contractului;
- ai acordat destula atentie clauzei care face referire la restituirea avansului in cazul in care nu se va mai realiza contractul de vanzare-cumparare si partile nu si-au respectat obligatiile.
Intocmeste un astfel de contract daca vrei sa beneficiezi de o garantie in plus, chiar daca nu este un pas obligatoriu pentru achizitionarea unui apartament.