Lista de rezolutii din 2021 incepe cu un vis vechi, pe care te-ai hotarat nu numai sa-l articulezi, ci si sa-l pui in practica: o noua casa!
Ai decis ca este momentul potrivit sa faci marele pas si sa iti cumperi primul tau apartament. Stii ce culori ai vrea sa aiba peretii, cum o sa decorezi sufrageria, ce fel de pat iti doresti si ai o idee despre ce fel de peisaj ai vrea sa admiri cand deschizi fereastra sau cand iesi pe balcon. Exista, bineteles, si alte criterii: proximitatea fata de statiile de transport in comun, fata de job sau fata de apartamentul unor rude.
Dar de unde incepi?
Care sunt pasii care trebuie facuti pentru a transforma visul in realitate? De fapt, care este primul pas?
Exista doua mari criterii in functie de care oamenii isi cauta un apartament: Zona si Buget.
Prima categorie: sunt persoane pentru care zona conteaza foarte mult, fie ca e datorita parcurilor existente, linistii sau animatiei, naturii sau arhitecturii, proximitatii fata de gradinita sau job. Aceste persoane vor cauta o locuinta in acea zona (sau in acele “zone”, caci pot fi 2-3 preferate) si toate celelalte criterii vor fi subordonate acestuia.
A doua categorie: sunt persoane care si-au fixat un buget (o limita superioara) si in functie de aceasta doresc sa achizitioneze o locuinta. Zona este mai putin importanta, sunt flexibili in legatura cu acest aspect daca celelalte cerinte legate de apartament sunt indeplinite.
Pasul 1: De ce?
Pe langa cele doua categorii de mai sus, mai exista un criteriu, subordonat: scopul apartamentului. Cu alte cuvinte, “de ce iti doresti un apartament nou?” Vrei sa intemeiezi o familie si locul actual e prea mic? Ti-ar placea sa ai locul tau, intr-o zona mai centrala? Doresti sa faci o investitie pe termen lung? Practic, stabilirea “de ce-ului” - dincolo de “vreau” - este primul pas.
Pasul 2: Lista
Al doilea pas il reprezinta crearea unei liste cu tot ce iti doresti de la un apartament, dincolo de zona si de incadrarea intr-o anumita suma de bani. Vrei sa aiba 2 camere sau una? Cat de mari sa fie spatiile de depozitare? Cati metri patrati sa aiba? Locul de parcare este important? Sa fie intr-un complex rezidential nou sau intr-un bloc construit inainte de 89? Proaspat renovat sau fara imbunatatiri? Cu balcon? La un etaj inferior sau superior sau acest lucru conteaza mai putin?
Scrie toate lucrurile care sunt importante pentru tine acum. Apoi, gandeste-te cat de importante preconizezi ca o sa fie fiecare lucru notat in 5 ani si in 10 ani.
Pasul 3: Cautarea propriu-zisa
Cu lista facuta, se face urmatorul pas: crearea unei a doua liste, de apartamente potentiale. Cautarea lor se face pe motoarele de cautare (“apartament de vanzare in zona x” sau “apartament 50 000 euro”), pe site-urile de profil (un exemplu bun ar fi https://www.remax.ro, pe marketplace-uri, pe site-urile noilor cartiere rezidentiale. De asemenea, se poate apela la rude, prieteni, cunostinte care poate stiu de o proprietate disponibila.
Cei urmaresc o anumita zona vor face si cautari la fata locului. Daca se doreste un apartament intr-un anumit bloc, poti lua legatura cu asociatia de proprietari pentru a afla daca exista ceva la vanzare, de exemplu.
Pasul 4: Vizionarile si verificarile actelor
Cu aceasta a doua lista facuta, se mai face un pas: programarea vizionarilor. Oricat de bine arata fotografiile unui apartament sau oricat de bun pare apartamentul recomandat de un prieten, e necesar sa mergi la fata locului, sa vezi zona de proximitate, atmosfera, intrarea in bloc si, bineinteles, apartamentul propriu-zis, cu toate aspectele si colturile sale.
In timpul fiecarei vizionari pune intrebari agentului/proprietarului care sa porneasca de la lista nr 1, cea cu criteriile tale imobiliare: care este suprafata utila? Locul de parcare e inclus? Cat de usor se ajunge in centru? La ce valoare se ridica intretinerea?
Noi am publicat, in trecut, un top de 10 intrebari pe care ar trebui sa le pui unui dezvoltator imobiliar, daca esti interesat de o locuinta intr-un complex nou - aici gasesti prima parte si aici a doua.
E foarte important ca actele apartamentului sa fie in regula si disponibile (nu pe loc, dar la scurt timp dupa vizionare):
- Acte care atesta calitatea de proprietar si dreptul de a vinde
- Acte care atesta statusul legal al proprietatii
- Acte care dovedesc calitatea tehnica a constructiei
- Acte care asigura transferul proprietatii
Se intampla ca o proprietate sa fie pusa in vanzare de o persoana care nu are dreptul legal de a o vinde, de exemplu. Sau, e crucial sa verifici cu documente daca apartamentul se afla intr-o cladire incadrata la risc seismic.
Dupa vizionare, e important sa iti notezi ce impresie ti-a facut locul vizionat, care este starea documentatiei si daca criteriile tale au fost sau nu “bifate”.
Pasul 5: Prioritizarea
Cea de-a doua lista, a apartamentelor vizionate, se va restrange. Vor fi unele mai aproape de ideal si altele mai departe. In plus, chiar daca la prima vedere toate cerintele iti par importante, unele o sa cantareasca mai greu ca altele.
Spre exemplu, daca ai gasit apartamentul ideal dar este mai scump decat previzionai, poti suplimenta bugetul?
Pasul 6: Alegerea si semnarea antecontract de vanzare
Ai ales apartamentul cel mai potrivit si esti gata de pasul urmator: incheierea unui antecontract de vanzare. Antecontractul (sau “preconstractul”) este o intelegere scrisa, o promisiune facuta de ambele parti ca tranzactia se va efectua intr-un viitor apropiat, stabilit de comun acord.
Nu este obligatoriu sa ai un antecontract, dar e recomandat sa-l faci, deoarece:
- stabileste clar intentia,
- noteaza ca s-a platit un avans (astfel de contracte se fac pentru ca cumparatorul nu are toti banii disponibili in acel moment)
- este un act juridic in toata regula, care poate fi citat in instanta daca una din parti nu isi duce la capat promisiunea din rea-vointa.
Antecontractul trebuie sa mentioneze clar
- perioada lui de valabilitate
- valoarea apartamentului
- suma care a fost data ca avans.
In plus, ar trebui sa existe doua clauze, una pentru fiecare parte, cu ce indatoriri are fiecare in cazul in care exista o razgandire - daca cumparatorul nu mai doreste sa cumpere, el poate pierde avansul; daca vanzatorul nu mai doreste sa vanda, el trebuie sa inapoieze avansul sau dublul avansului.
Daca antecontractul se semneaza in fata unui notar (nu este obligatoriu), notarul poate verifica starea juridica a imobilului. Notarea antecontractului in cartea funciara iti garanteaza ca pentru o perioada de circa 6 luni vanzarea nu va fi facuta catre alta persoana interesata.
Pentru a merge cu antecontractul la notar e nevoie de urmatoarele acte:
- actele de identitate ale vanzatorului si cumparatorului (daca exista 2 sau mai multi proprietari, e nevoie de actele tuturor);
- actele de proprietate;
- un extras de carte funciara pentru informare (pe care il va obtine notarul).
Exista si o taxa notariala de platit, care se calculeaza in functie de valoarea avansului, ca procent de 1% din acesta (la care se adauga tva), dar nu mai putin de 150 lei plus tva.
Pasul 7: Finantele disponibile/eligibilitatea pentru un credit
Daca dispui doar de o suma partiala pentru a cumpara un apartament si te gandesti sa apelezi la un credit ipotecar sau un credit imobiliar (aici gasesti un clip in care explicam diferentele dintre cele doua tipuri de credite), urmatorul pas consta in obtinerea unuia.
Recomandam cercetarea ofertelelor mai multor banci: care sunt comisioanele, dobanzile, criteriile de eligibilitate ale viitorului cumparator, perioada de rambursare a creditul.
Pe langa urmatoarele documente cerute, de regula, de banci:
- acte de identitate (al solicitantului si, dupa caz, ale altor persoane care participa cu veniturile lor la credit, denumite coplatitori)
- certificat de casatorie sau hotarare de divort, daca este cazul (copie)
- documente care atesta realizarea de venituri
- documente privind alte credite/carduri de credit/overdraft existente
- actul de proprietate al imobilului ce urmeaza sa fie vandut (copie)
- declaratia pe proprie raspundere a vanzatorului, conform Legii 10/2001, ca bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate şi ca nu exista litigii in legatura cu acestea
- extrase din documentaţia cadastrala (copie)
- certificat de eficienta energetica
trebuie adus si antecontractul de vanzare-cumparare a imobilului.
Banca va face o evaluare proprie a apartamentului si, in functie de aceasta si de actele de mai sus, iti va face o oferta.
Foarte important: rata estimata a creditului ar trebui sa nu depaseasca o treime din venituri, pentru a putea fi suportata.
Pasul 8: Semnarea contractul de vanzare-cumparare
Semnarea contractului de cumparare se face la notar. Dupa caz, urmeaza si semnarea contractului de ipoteca/credit, tot in prezenta notarului.
Acte pe care vanzatorul trebuie sa le aiba pentru semnarea contractului de vanzare:
- actul de proprietate
- certificat de atestare fiscala – se obtine de la ANAF
- documentatie cadastrala: cadastru si intabulare, extras de carte funciara (se obtine de biroul notarial de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara, la cererea scrisa a celui care vinde apartamentul)
- certificat de performanta energetica – se obtine de catre vanzator la un auditor energetic pentru cladiri, atestat de Ministerul Dezvoltarii Regionale şi Administraţiei Publice
- ultimele facturi de la utilitati si dovada platii acestora (daca exista)
- adeverinta eliberata de asociatia de proprietari (daca exista)
- certificat de inregistrare a firmei (daca vorbim de persoane juridice)
- hotarare AGA de vanzare (daca vorbim de persoane juridice)
Tu, in calitate de cumparator, trebuie sa prezinti cartea de identitate - si antecontractul de vanzare - cumparare.
Pasul 9: Achiti taxele colaterale
Ati semnat contractul de vanzare - cumparare, ai semnat contactul de creditare, ai facut plata apartamentului. Acum, trebuie sa platesti urmatoarele taxe:
- taxa de intabulare (catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara), care este de 0,15% din pretul vanzarii.
- taxele notariale (care variaza in functie de pretul vanzarii, existand mai multe praguri). Spre exemplu: pentru o valoare situata intre 60 001 RON si 300 000 RON, taxa este o suma fixa de 970 lei + 0,9% pentru suma care depaseste 60.001 lei; pentru o valoare situata intre 300 001 RON si 600 000 RON, taxa este 3 130 lei + 0,65% pentru suma care depaseste 300 001 RON)
- Intabularea (calculata ca procent din valoarea apartamentului, se ridica la cateva sute de RON)
- Onorariul autentificarii contractului de ipoteca
Pasul 10: Inscrii apartamentul la ANAF
Mai exista un singur pas de facut: in maximum 30 de zile de la semnarea contractului de vanzare - cumparare, trebuie sa inscrii apartamentul pe numele tau la ANAF, pentru a putea plati, de acum incolo, impozitul pe noua locuinta.
Pentru inregistrare trebuie sa ai:
- Actul de identitate
- Contractul de vanzare - cumparare
- Cadastrul
- Certificatul energetic
Pasul 11: Sarbatoresti!
Felicitari! Tocmai ai bifat prima si cea mai importanta rezolutie pe 2021: ai cumparat apartamentul pe care ti-l doreai de atata timp! Acum este al tau, actele sunt in regula, mai trebuie doar sa sarbatoresti momentul si sa te bucuri de noul tau acasa in fiecare zi!
***
Daca crezi ca apartamentul viselor tale s-ar putea afla in complexul rezidential Aqua City, te aspteptam la o vizionare in showroom-ul nostru din Strada Rocilor nr 12-16. Programarea o poti face online, aici: www. aquacity.ro/ro/oferta-lunii
Nota: Considera articolul de mai sus un punct de pornire. In functie de apartamentul ales (bloc vechi vs bloc nou, prin agentie imobiliara sau fara agentie imobiliara, cu coplatitori sau fara coplatitori), documentele necesare pot fi mai multe sau mai putine. Notarul cu care vei colabora iti va da detalii in acest sens - in fond, cumparatorul alege notarul. Si, daca vei considera un apartament nou intr-un complex rezidential, reprezentatii dezvoltatorului iti vor sta la dispozitie cu lista de acte si alte informatii utile.