Vreau sa cumpar un apartament. La ce trebuie sa fiu atent? Iti vom raspunde cu lux de amanunte la aceasta intrebare in cele ce urmeaza!
Pandemia si conflictul de la granita au afectat toate sectoarele economiei, dar in mod diferit. Unele sectoare au fost puternic diminuate, altele au fost nevoite sa se adapteze intr-un timp scurt. In imobiliare, numarul de locuinte vandute in primul trimestru al lui 2022 in Bucuresti si Ilfov a crescut cu 16% fata de aceeasi perioada din 2021, conform datelor Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, iar cumparatorii au venit cu noi nevoi si cerinte.
Se observa o crestere a cererii pentru spatii mai mari, cu terase sau spatii comune de petrecere a timpului liber cat mai variate. Aceste semnale din piata determina dezvoltatorii din sectorul rezidential sa se adapteze si sa ofere solutii de locuire adaptate cererii cumparatorilor in acest nou context.
La ce sa fii atent cand cumperi un apartament
Aceasta investitie trebuie facuta cu atentie la toate detaliile proiectului! Achizitionarea unui apartament implica un lung proces de analiza si de comparare a mai multor variante care sa se alinieze cu un buget disponibil. Adrian Rus, expert imobiliar RE/MAX ACTION si directorul de marketing si vanzari al ansamblului rezidential Aqua City, puncteaza: “Aceasta investitie trebuie facuta cu atentie la toate detaliile proiectului - localizare, facilitati, documentatie tehnica, pretul final, etapele constructiei, materialele folosite de dezvoltator. Etapa de prospectare a pietei si de analiza a ofertelor poate dura cateva luni bune sau chiar un an, in functie de nevoile fiecarui client in parte.”
Pe langa faptul ca achizitionarea trebuie sa aiba in spate un proces bine documentat, e esentiala o intalnire de negociere cu dezvoltatorii, unde cumparatorii trebuie sa fie atenti la urmatoarele criterii:
1. Accesibilitate & facilitati
Timpul lung de tranzit dintre serviciu si acasa pot face chiar si din cea mai confortabila locuinta o povara. Localizarea proiectului rezidential devine un criteriu important de luat in calcul, mai ales in Bucuresti.
Este zona in care este amplasat imobilul usor accesibila sau in proximitatea mijloacelor de transport in comun? Cum este pozitionat universul de interese al cumparatorului raportat la potentiala sa noua locuinta?
O solutie este orientarea catre complexuri rezidentiale care aduna pe un areal limitat o gama mare de facilitati, mai ales intr-o perioada de pandemie. Spatiile verzi, eventual facilitati de co - working, centre SPA, locuri de joaca pentru copii, gradinite sunt argumente castigatoare in procesul de decizie. Ele vin cu costuri suplimentare, dar si cu mari beneficii pe termen lung.
Avocata Oana Molea si Adrian Rus discuta despre facilitati versus dotari
2. Stadiul actual si termenul de finalizare al proiectului rezidential
Primele intrebari care trebuie puse vizavi de un complex rezidential in lucru sunt: care este stadiul constructiei ? Care este termenul de finalizare al proiectului rezidential?
Avantajul proiectelor rezidentiale in constructie este ca au preturi care deseori beneficiaza de discount-uri semnificative in comparatie cu imobilele deja finalizate.
De analizat cu atentie materialele care sunt puse la dispozitie potentialului cumparator de catre dezvoltator: fisele de apartamente, planurile de etaj, randarile de interior si exterior - toate acestea aduc informatii pretioase cu privire la felul in care este gandit proiectul.
3. Istoricul dezvoltatorului imobiliar
Alt aspect ce ar trebui sa cantareasca greu in decizia cumpararii unui apartament nou este istoricul dezvoltatorului care pune pe piata proiectul imobiliar. Care este reputatia acestuia? Care sunt proiectele realizate anterior? Ce fel de experienta are in domeniu? Care este calitatea proiectelor livrate de-a lungul timpului? Fa o documentare serioasa si afla ce trebuie sa stii cand cumperi un apartament de la dezvoltator!
4. Documentatia proiectului rezidential
O cercetare omnibus realizata de iSense Solutions in luna octombrie la comanda Aqua City a aratat ca documentatia ocupa locul 1 pe lista detaliilor la care romanii sunt atenti atunci cand achizitioneaza un apartament. Deci ce acte trebuie sa verifici cand cumperi o casa?
Cumparatorii sunt incurajati sa discute cu dezvoltatorul despre documentatia proiectului si sa se asigure ca toate actele necesare tranzactiei sunt in regula. Aceste documente sunt: certificat de urbanism, autorizatie de construire, proces verbal de receptie, extras de carte funciara. De asemenea, pentru a verifica daca s-au respectat normele legale din punct de vedere tehnic, poti apela la un consultant tehnic cu experienta (proiectant sau inginer). Dupa verificarea acestor documente, este recomandata incheierea unui antecontract.
Lawyer Oana Molea in discussion with Adrian Rus, about the stages of purchase and the necessary documents
5. Materialele de constructie folosite si aspecte administrative ulterioare
Materialele de constructie folosite reprezinta urmatorul aspect important, alaturi de tipul de structura de rezistenta, zidaria exterioara termoizolanta sau existenta unui certificat energetic clasa A. Dezvoltatorii imobiliari pun adesea la dispozitia clientilor linii de finisaj din care sa aleaga.
In plus, cumparatorii ar trebui sa se intereseze de racordarea la retelele edilitare (curent, apa, canalizare) si care sunt costurile estimative pentru intretinerea spatiilor comune.
6. Orientarea apartamentului
Un apartament orientat catre nord este mai intunecos si mai friguros decat unul orientat catre sud, o orientare spre vest aduce umbra dupa-amiaza (un beneficiu important in zilele de vara), unul orientat spre est aduce multa lumina pana in ora 12.00. Apartamentele de la parter au cea mai mica cantitate de lumina, apartamentele de la nivelul cel mai inalt au cea mai mare cantitate de lumina. In functie de cum cade lumina, tine cont si de cum poti crea accente de culoare.
7. Pret de vanzare versus pret de lista versus oferta
In cazul proiectelor noi rezidentiale, dezvoltatorii pot oferi promotii viitorilor clienti: locul de parcare sau mobila de bucatarie pot fi incluse, alaturi de apartament, intr-o oferta generoasa.
TVA-ul influenteaza de asemenea pretul final al unui apartament. Vestea buna este ca de la 1 ianuarie 2021, imobilele de pana in 140.000 euro vor beneficia de o taxa pe valoare adaugata de 5% in loc de 19%.
Adrian Rus talks about the minimum advance for a new apartment
8. Pasii necesari pentru cumpararea unui apartament
Cand sa cumperi un apartament? In principiu, cand a venit momentul potrivit pentru tine! Nu putem sa-ti spunem cand va fi asta, dar putem sa te sfatuim in legatura cu pasii de cumparare a unui apartament. Iata ce trebuie sa faci:
Decide ce tip de apartament cauti
Incepe prin te hotari asupra numarului de camere, tipului blocului, localizarii si chiar a etajului. Cu cat filtrele tale sunt mai exacte, cu atat vei gasi mai repede ceea ce cauti si nu-ti vei pierde timpul cu apartamente care oricum nu ar fi indeplinit nevoile tale.
Analizeaza-ti bugetul
In cadrul acestei etape va fi necesar sa-ti dai seama daca asteptarile tale corespund cu bugetul de care dispui. Care este pretul maxim pe care esti hotarat sa-l cheltui pentru ceea ce va deveni noua ta casa? Se prea poate sa nu ai toti banii la momentul actual, asadar poti face un drum pana la banca.
Afla mai multe despre conditiile de creditare, de exemplu prima rata, rata dobanzii, timpul de acordare, valoarea ratei lunare si documentele necesare pentru obtinerea creditului.
Cerceteaza ofertele
Poti intra pe site-urile de profil pentru a face mai intai o cercetare online. Ai grija insa, multe dintre anunturile descoperite acolo nu sunt in totalitate adevarate. Pentru a fi siguri ca eviti sa-ti pierzi timpul, ai putea sa apelezi la o companie imobiliara. Pe site-ul lor vei descoperi doar anunturi reale din care vei putea alege.
Mergi la vizionari
O sa faci ceva munca de teren pentru a-ti gasi apartamentul mult visat, dar noi credem ca merita! Selecteaza cateva oferte care sunt pe gustul tau si in bugetul tau si mergi sa inspectezi imobilul. Acorda atentie detaliilor tehnice dar si felului in care te simti in spatiul respectiv.
Stabileste aspectele relevante
Daca-ti place apartamentul, a venit momentul sa stabilesti cateva detalii esentiale cu vanzatorul. Afla cine este proprietarul, cand poate avea loc tranzactia, ce acte trebuie pregatite, pretul final al imobilului, pret care va fi trecut si in contractul de vanzare-cumparare si care sunt bunurile lasate de vanzator in apartament cand il elibereaza.
Achita arvuna
Arvuna se va intocmi in scris si trebuie sa contina urmatoarele informatii:
- Datele despre vanzator si cumparator;
- Datele imobilului;
- Suma achitata pentru arvuna;
- Care este pretul final de vanzare al apartamentului;
- Data tranzactiei;
- Data cand se intocmeste arvuna;
- Semnaturile vanzatorului si cumparatorului.
Inca un aspect relevant: daca cel care cumpara imobilul decide sa anuleze tranzactia, arvuna nu ii va fi restituita. Daca vanzatorul decide sa anuleze tranzactia, arvuna va fi platita la valoare dubla cumparatorului.
Pregateste actele
Vanzatorul va pregati buletinele persoanelor care au statut de proprietar, dar si extrasul si evaluarea imobilului, acte de la Cadastru (Agentia Servicii Publice). Cumparatorul va pregati actul de identitate si banii.
Incheierea contractului la notar
Vanzatorul si cumparatorul se vor prezenta la notar pentru a autentifica contractul, iar cumparatorul este obligat sa achite taxa de stat, dar si onorariul notarului. Vanzatorul se obliga sa achite dupa tranzactie impozitul pe venit datorat din cresterea de capital, daca aceasta exista.
Inregistreaza contractul
Contractul va fi inregistrat la Cadastru de catre noul proprietar, in raza de activitate in care bunul imobil se afla. Din acest moment te poti apuca de redecorare si de alte miniproiecte pentru apartamentul tau!
Ansamblul Aqua City
In Bucuresti, pretul unui apartament nou variaza si este adaptat potentialilor cumparatori. In functie de localizare si tipul proiectului, exista apartamente pe piata unde mp construit are o valoare de 4000€.
Ansamblul Aqua City, situat in zona de N-V a Bucurestiului, in sectorul 6, langa Lacul Morii, ofera apartamente cu preturi incepand de la 1800€/mp construit. Pentru a beneficia de aceasta oferta, completeaza datele din formularul de aici.
Clipurile de mai sus fac parte dintr-o sesiune de Q&A desfasurata pe pagina de Facebook Aqua City, pe 3 februarie - “Tot ce contează pentru tine - Ep. 4”. Inregistrarea integrala poate fi urmarita prin accesarea acestui link.